电梯加装新政来了,你想要的答案这里都有!

2021-01-25 17:31 来源: 区住建局

区住建局

     为了更加规范、高效推动老旧小区电梯加装,方便居民上下出行,增加老旧小区居民的获得感和满意度,近日,杭州市政府出台了加装电梯政府规章——《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》(杭州市政府第324号令,以下简称《办法》),进一步加大推广力度,简化安装程序,并将于2021年4月1日实施。为了方便居民理解和运用,市住保房管局制定了政策解读,详细解答了《办法》中要点问题。

    政策解读

     Q:为什么要制定《办法》?

     我市绝大多数的老旧小区,由于缺乏电梯等配套设施,居民上下楼的问题日益突出,群众要求改善居住条件的意愿十分强烈,尤其老年人群对加装电梯的呼声较高。老旧小区住宅加装电梯作为一项社会高度关注的民生工程,对于完善老旧小区住宅使用功能,促进无障碍环境建设,适应老龄化社会需求,提升城市生活品质等具有重要意义。2019、2020年国务院连续两年将“支持加装电梯”写入政府工作报告,为深入贯彻中央有关精神,让人民群众在城市建设发展中得到更多的获得感、幸福感和安全感,亟需通过规章立法来进一步规范、推进老旧小区住宅加装电梯工作,因此制定本《办法》。

     Q:《办法》具有哪些特点?

     《办法》具有如下特点:一是重视基层治理、民主协商。《办法》明确了“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的工作原则,实行业主“自愿发起、自主决策、自筹资金”的工作模式,坚持“大家的事由大家商量着办”,通过基层民主协商,发挥业主主体作用。二是坚持“最小干预”原则。《办法》明确老旧小区住宅加装电梯应当坚持因地制宜、安全适用、经济美观、风貌协调原则,尽量减少对底层住宅以及相邻建筑的不利影响,尽量减少对小区公共道路和绿地绿化的占用。三是提供高效便民服务。《办法》简化了老旧小区住宅加装电梯的项目审批、管线迁移等报批流程,通过部门联合审查、开通绿色通道等方式加快项目审批效率,体现高效便民的服务原则。四是健全长效管理机制。《办法》通过规定电梯加装后的责任主体、权利义务承继、维保资金来源等内容,明确了电梯使用运行后的一系列制度规范。

     Q:办法适用的老旧小区住宅有哪些?

     “国有土地上具有合法权属,建成年代较早、未列入房屋征收范围或者计划,并已投入使用的四层(含)以上非单一产权的无电梯住宅”。同时明确住宅小区基础设施和功能明显不足的保障性住宅、单位自管房需要加装电梯的,可以参照本办法执行。

     Q:加装电梯相关资金的筹措渠道有哪些?

     《办法》明确加装电梯的资金筹措方式包括:

     (1)坚持“业主主体”,加装电梯所需的建设、运行使用、维护管理资金由相关业主共同承担,业主通过签订协议书明确不同楼层的资金分摊比例和费用;

     (2)为体现政府对加装电梯民生工程的支持,市、区(县)两级人民政府可以安排专项资金对加装电梯给予补助,用于老旧小区住宅加装电梯项目建设、管线迁移等事项的补助;

     (3)打通业主申请提取住房公积金和住房补贴的渠道,帮助居民进一步缓解资金筹集压力;

     (4)鼓励社会力量通过捐赠、资助、技术服务等方式参与老旧小区住宅加装电梯,不断拓宽加装电梯资金来源。

     为规范国有资金使用,《办法》明确“全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的加装电梯项目,符合依法必须招标的工程建设项目范围和规模标准的,应当按照政府采购、招标投标法律法规规章的规定执行。”

     Q:加装电梯申请主体是谁?

     《办法》明确加装电梯的申请人为本单元内同意加装电梯的相关业主,具体负责意见统一、项目报建、设备采购、项目实施、维护管理等工作,依法承担项目建设单位的相关责任和义务;公有或者单位自管的老旧小区住宅由其所有权人或者委托管理人作为申请人。

     Q:启动加装电梯所需满足的业主表决条件是什么?

     老旧小区住宅需要加装电梯的,根据《民法典》有关规定并结合工作实际,《办法》明确“申请人应当征求所在单元全体业主意见,经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后,签订加装电梯项目协议书。拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分的业主同意”。

     同时,根据《民法典》第二百七十八条中关于业主共同决定事项及表决的相关规定,《办法》明确“商品房性质的老旧小区住宅加装电梯,需要占用小区范围内业主共有的道路、绿地等公共场所的,应当按照《中华人民共和国民法典》关于业主共同决定事项的规定执行”。

     根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定,业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

     Q:加装电梯的项目实施包括哪些流程?

     《办法》结合工作实际,对加装电梯协议签订、初步方案、项目公示、方案和施工图设计、项目审批、项目施工、竣工验收、资料归档等项目实施全过程予以规定:

     一是协议签订。相关业主签订的加装电梯项目协议书,应当明确加装电梯的项目申请人及实施主体的职责、项目建设资金估算及分摊方案、电梯运行使用和维护保养资金分摊方案等内容。

     二是初步方案。应当包括“拟加装的电梯平面图、外立面效果图,明确拟加装电梯的具体位置、电梯尺寸、梯井高度、周边环境和绿地绿化占用情况等内容”。

     三是项目公示。明确社区居民委员会依申请公示加装电梯项目协议书和初步方案的具体时间、地点等工作要求,以及公示异议的协调处置流程。

     四是方案和施工图设计。申请人应委托具有法定资质的设计单位在已公示的初步方案基础上,按照建筑设计、结构安全、特种设备和消防安全等相关规范标准的要求,编制加装电梯设计方案和施工图设计文件。

     五是项目审批。明确联合审查需提交的申请资料、审查流程、审查时限、成果形式等具体要求,并可根据项目实际征求建筑设计、结构安全、特种设备等相关专家的意见。联合审查通过后,申请人应依法办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可和管线迁移改造、绿地占用、树木迁移砍伐、电梯安装告知、特种设备监督检验、建设工程质量安全监督等手续。

     六是项目施工。明确申请人委托的施工单位、监理单位、电梯安装单位和特种设备检验机构应具备相应的法定资质。施工过程应接受建设主管部门和市场监督管理部门的指导、监督。

     七是竣工验收。明确项目完工并经特种设备检验机构监督检验合格后,申请人应当组织设计、施工、监理单位和电梯安装单位对加装电梯项目进行竣工验收。

     八是资料归档。明确竣工验收后,申请人应当将竣工资料移交城建档案管理部门归档。

     Q:加装电梯项目如何进行公示?

     为了保障因加装电梯直接受到影响的相关利害关系人的知情权、参与权和表达权,《办法》明确在签订老旧小区住宅加装电梯项目协议书并编制完成初步方案后,经申请人书面提出,由所在地社区居民委员会将老旧小区住宅加装电梯项目协议书和初步方案在拟加装电梯住宅的单元楼道口、小区公示栏等显著位置公示十天(公示当日不计入公示时间)。公示期满后,因加装电梯直接受到影响的利害关系人无实名制书面反对意见的,社区居民委员会、街道办事处或者乡镇人民政府应当分别对申请人递交的加装电梯项目申请表盖章确认无实名制书面反对意见的情况。

     Q:公示期间收到实名制书面反对意见该如何处理?

     《办法》规定,在老旧小区住宅加装电梯项目协议书和初步方案公示期间,因加装电梯直接受到影响的利害关系人有实名制书面反对意见的,先由相关当事人通过民主协商的方式,解决加装电梯过程中的利益平衡、权益受损等具体事宜,相关当事人也可委托业主委员会、人民调解组织和其他社会组织进行协调。

     相关当事人协商不成的,社区居民委员会应当组织调解。相关当事人拒绝社区居民委员会调解或经调解仍未达成一致意见的,所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当通过协调会、听证会等方式组织调解。社区居民委员会和街道办事处、乡镇人民政府应当对调解、听证情况进行记录,并分别在申请人递交的加装电梯项目申请表上盖章确认调解结果。

     考虑到老年人、残疾人等特殊群体对加装电梯的现实需求,《办法》要求,对老年人、残疾人居住的老旧小区住宅加装电梯项目,社区居民委员会及街道办事处或者乡镇人民政府应当加大调解力度,引导当事人自愿达成调解协议,化解纠纷。

     Q:申请联合审查需要提交哪些材料?

     《办法》规定申请人应当向所在地的区、县(市)住房城乡建设主管部门申请联合审查,并提交以下材料:(一)经社区居民委员会及街道办事处或者乡镇人民政府盖章确认的加装电梯项目申请表;(二)社区居民委员会出具的调解情况记录,街道办事处或者乡镇人民政府出具的调解、听证情况记录;(三)经公示的加装电梯项目协议书、初步方案;(四)加装电梯设计方案、施工图设计文件(含工程预算)及第三方图审机构审核意见;(五)社区居民委员会出具的公示情况说明(附单元楼道口、公示栏公示照片);(六)相关业主的身份证明、房屋权属证明;有委托代理人的,提交授权委托书、代理人身份证明;(七)法律、法规规定的其他材料。

     Q:联合审查通过后还需办理哪些手续?

     申请人应当依据联合审查意见,依法办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可和管线迁移改造、绿地占用、树木迁移砍伐、电梯安装告知、特种设备监督检验、建设工程质量安全监督等手续。有关行政主管部门应当按照简化、便民、高效的原则,为老旧小区住宅加装电梯项目办理相关手续提供便利。

     老旧小区住宅加装电梯项目,符合《杭州市城乡规划条例》规定无需办理建设工程规划许可证情形的,不再办理建设工程规划许可证;符合《中华人民共和国建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》规定无需办理建筑工程施工许可证情形的,可以不再办理建筑工程施工许可证。

     Q:加装电梯项目的施工过程如何监管?

     为确保加装电梯项目的施工质量和安全,施工过程应当按照有关法律法规接受住房城乡建设主管部门和市场监督管理部门的指导、监督。

     建设工程质量安全监督方面。老旧小区住宅加装电梯项目施工前,申请人应当向所在地区、县(市)住房城乡建设主管部门或者其委托的建设工程质量安全监督机构提交下列材料,接受工程质量安全监督管理:(一)安全生产措施备案表;(二)联合审查意见;(三)经第三方图审机构审核通过的施工图设计文件;(四)委托施工合同和委托监理合同;(五)施工组织设计和监理规划;(六)法律、法规规定的其他材料。

     特种设备安装监督方面。老旧小区住宅加装电梯的安装应当由电梯制造单位或者其委托的具有法定资质的单位实施,并应当符合特种设备管理法律法规及相关规范标准的规定。电梯安装单位应当在安装施工前将拟进行的电梯安装情况书面告知市市场监督管理部门,并依法向具有法定资质的特种设备检验机构申请监督检验。

     Q:针对电梯加装后的使用管理,《办法》如何规定?

     后续管理是老旧小区住宅加装电梯管理工作的重要组成部分。为进一步规范电梯加装后的使用管理,确保电梯安全平稳运行,《办法》重点对加装电梯的使用管理责任主体、变更管理、费用筹集等问题进行了明确。

     一是明确使用管理的责任主体及义务。《办法》规定,老旧小区住宅加装电梯申请人负责加装电梯的日常使用和运行管理;申请人委托的物业服务企业、其他管理人或经协商确定的实际负责人依法履行电梯安全使用管理义务;鼓励加装电梯申请人通过投保电梯综合服务保险,减轻日常维护管理的负担。

     二是明确房产变更后权利义务的承继。《办法》规定“因转让、继承或者受遗赠取得加装电梯住宅所有权的,由住宅受让人依法承继加装电梯项目协议书约定的权利和义务”。

     三是进一步拓宽维保资金的筹措渠道。明确维修、更新和改造电梯的,申请人可按规定申请使用物业专项维修资金和公有住房售后维修基金。相关业主可利用电梯投放商业广告收入等资金用于电梯的维护保养、改造维修、检验检测。

     Q:《办法》如何规定加装电梯过程中出现问题所需承担的法律责任?

     为了保障《办法》生效后得以贯彻实施,对违反本办法规定的行为,除法律法规已有法律责任规定的从其规定外,《办法》对申请人申请联合审查时提供虚假材料的行为设定了相应罚则。对于项目施工过程中,阻挠、扰乱、破坏老旧小区住宅加装电梯施工构成违反治安管理行为的,明确由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处理,保障老旧小区住宅加装电梯工作依法顺利推进。

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